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「みんなで大家さん」とはどんな投資方法なの?

都市綜研インベストバンクで取り扱う不動産ファンドである「みんなで大家さん」とは、どんな商品なのか詳しく調べてみました。
「みんなで大家さん」の商品を購入することのメリットや、一般的に行なわれる不動産投資の違いについて不動産投資の話を交えながら、私なりにわかりやすくまとめています。
都市綜研インベストバンクは2013年2月「みんなで大家さん」販売株式会社」に社名変更したようです。

そもそも「みんなで大家さん」とは?

「みんなで大家さん」とは投資家が資金を持ち寄って、想定利回りの大きい商業施設や集合住宅の共同オーナーになる投資商品のこと。安定して借り手がつく賃料が高い物件に絞ってオーナーを募集し、その物件で得た賃料を投資者で配分します。

J-REIT(不動産投資信託)との違いは、市場の変化による価格変動が少ないこと。J-REITは投資口が株式のようなものなので、流動性が高く、価格が大きく上下する可能性があります。一方、「みんなで大家さん」はすでに契約済みの家賃収入を投資家に分配するため、変動リスクは少ないと言えます。実際にこれまで元本価格が変動したことはないようです。

これまでの不動産投資は、「大きなリスクを負いたくはないけれど、それなりに利益を得たい」というニーズに向けられていました。しかし、安定した家賃収入が得られる物件を購入するとなると、多額な費用が必要になり、物件の管理が面倒だったため、投資商品としての魅力を持ちながらも、ハードルの高さが難点でした。そこで、誰でも手軽に始められる不動産投資として誕生したのが「みんなで大家さん」です。

みんなで大家さんが解消した
不動産にまつわるデメリット

「管理が面倒…」を解消

建物の管理は営業者に任せられます。一般的な不動産投資の場合は、自分で管理業者を探さなければなりません。しかし、「みんなで大家さん」は入居者やテナントの管理、家賃滞納への対応、建物の維持管理などの煩わしい業務はすべて営業者が行なってくれるため、余計な手間が一切かかりません。

「現金化しにくい」を解消

不動産は資産として考えられますが、株式や投資信託などは違い、「すぐに現金化しにくい」というリスクがあります。買い手が見つかるのに時間がかかり、仮に買い主候補が見つかったとしても買い主候補が審査を通るまで待たなければなりません。「みんなで大家さん」では、営業者に譲渡することでいつでも現金化することができます。

「初期費用が高い」を解消

不動産投資では不動産を所有する権利を得るために、登記費用や不動産取得税、火災保険料などの初期費用がかかります。また、安定収入が見込める不動産物件だと初期費用は高額になることも。それにより、初年度から数年間は経費が家賃収入を上回り不動産所得が計算上、赤字になってしまうことがあります。
その点、「みんなで大家さん」は不動産を小口化することで、これらの費用を少額に抑えられるのです。

「不動産の下落」を解消

「みんなで大家さん」は変動しにくい賃貸利益で元本評価するため、元本割れのリスクが少ない運用を実現しています。不動産売買取引価格の場合、不動産の相場によって資産価値が下落することも。「みんなで大家さん」は、賃貸利益を評価基準にすることで、出資元本の変動が少ない比較的安定した資産運用商品にしています。

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リスクを最小限に抑える仕組み

不動産投資における最大の問題は「不動産評価額の変動」。景気が悪化すると評価額は落ちていく一方です。

しかし、「みんなで大家さん」では不動産取引価格に比べて比較的変動の少ない賃料収入で元本を評価しています。万が一、物価の価格が下がってしまっても、家賃は簡単に変動させることができないため、一般的な不動産投資と比べても元本割れを起こすリスクが低いと言えるのです。

また、「みんなで大家さん」では、なるべく元本割れのリスクを最小限に抑えるための「優先劣後システム」を採用。優先劣後システムとは、下落してしまった利益分配金、出資元本を出資の範囲内で負担してくれるシステムです。これらを利用することによって自分の利益分配金、出資元本にも影響はなく安心して来月からも運営ができます。

さて、そんな安定的な賃料収入による収益モデルを確立している「みんなで大家さん」ですが、具体的にはどのような収益物件を投資対象として用意しているのでしょうか?一口に家賃といっても一般的な住居から、オフィスビル、その他商業施設など様々です。不動産の取引価格に比べて賃料は変動しづらいという特徴がありますが、とはいえ様々な経済状況や人口流動によっても賃料モデルは推移していきます。

物件の所在地はどこにあるのか、どのような用途で使用されている物件なのか?実際に投資を行う際にはそうした点をよく確認することが重要です。

用意されている物件はすべて「みんなの大家さん」がしっかりとチェックを行った上で投資募集がされているものであり、募集を開始して以来これまでに予想利回りを下回ったことは一度もないとのこと。いずれの商品もすべて1口100万円からの出資が可能であり、はじめて投資を始める方ももちろん、これまで他の投資をされてきた方の分散投資の選択肢の中の一つとしても有望でしょう。

「みんなの大家さん」にどのような物件があるのか、その業種と将来性はどうなのか、いくつか特徴的な物件をまとめたページをご用意しましたのでどうぞご覧ください。

>>みんなで大家さんが扱っている商品

元本割れのリスクを最小限にする
「優先劣後」システムの仕組み

投資家に優位性をつけるシステム

景気の悪化といった何かしらの原因で、物件の賃料が下がってしまった場合、出資元本や利益分配金に影響が出ることがあります。損失が出た場合には、出資している人や会社が損失分を補わなければなりません。損失分を補う金額や順番を優遇してもらえるシステムが「優先劣後システム」です。

個人の出資者は優先出資者が多く、元本割れが発生した際は少ない金額の支払いもしくは支払う金額が発生しません。会社が出資者の場合は劣後出資者となり、出資の範囲内で下落した分の金額を支払う義務が発生します。個人投資家にとって、優先劣後システムはリスクを極小化するために必要なシステムなのです。

株式・預貯金・不動産世の中にある投資について

投資の中には株式・預貯金・不動産などさまざまなものがあります。株式は株を購入している会社の業績が上がれば株の価値が高まり収益も大きいですが、急激な株価下落や投資先の会社が倒産したなどの大きなリスクがつきまとうのが難点。

預貯金はリスクが低いですが、得られる金額もごくわずかな金利のみです。不動産投資は出資者が不動産を購入後、人に貸して家賃収入を得ることができたり、購入金額以上で売却して利益を得ることができたりします。しかし、個人で不動産投資をする場合は初期費用や経費が高額になり、建物の管理業務といった煩わしさが出てくるもの。リスクが大きいと感じられるこれらの投資ですが、「みんなで大家さん」は投資の中でもリスクが低く、元本分が保証されるメリットもあります。

「みんなで大家さん」は賃貸利益のため市場の変化を受けにくい

「みんなで大家さん」が提供する商品は市場の変動を受けにくい商品です。通常、不動産売買の取引の場合、不動産のみの相場によっては資産の価値が下がることもあります。しかし賃貸利益を評価基準とした「みんなで大家さん」の商品は、賃料が不動産売買取引価格の変動に比べて資産価値が安定しているため、出資した元本に影響が出る心配が少ないのです。

「みんなで大家さん」の利益分配金

「みんなで大家さん」では2ヶ月に1回、提供している商品の利益分配金を受け取ることができます。例えば、1口100万円で想定利回り6%の商品に出資している場合、平均1万円を受け取ることが可能。4ヶ月で2万円、6ヶ月で3万円と徐々に増えていきます。3年間の運用なら、18万円を受け取ることができるのです。「みんなで大家さん」は今のところ安定した運用が続いており、想定利回りを下回ったことがありません。初めて投資する人や利回りの高い投資をしたい人におすすめの会社です。

少額投資が可能な「みんなで大家さん」は

「みんなで大家さん」は複数の出資者を募って投資ができるため、少額投資が可能です。優先劣後システムを採用しており、万が一、景気の悪化によって賃料が下がった場合は下落率に応じて資金の20%までは、元本が保証されます。つまり範囲内の下落であれば、利益分配金や出資元本に影響が出ないのです。多くの人が集まって、出資する「みんなで大家さん」は初めて投資をする人や利回りの良い投資がしたい人におすすめの投資と言えるでしょう。

「みんなで大家さん」にデメリットはないの?

ここまでは「みんなで大家さん」のメリットを記載してきましたがいかがでしたでしょうか?凄く魅力的な「みんなで大家さん」に見えますが、実は利用するうえでは把握しておいた方が良いポイントがいくつかあるのでまとめて紹介します。

  • 元本保全システムを利用していても、元割れするケースもある
  • 予想分配率を採用しているため固定された配分金の保証がない
  • 賃貸収入や賃貸事業の支出の変動によって配分金が変動してしまう
  • 賃貸収入で得た収益は雑所得扱いになるため、税金対策としては不向き

など。どんなに魅力的なシステムを導入していても、デメリットはつきものです。利用する際には、しっかりとデメリットを把握するようにしましょう。

実際に使用している方の口コミ・評判

「みんなで大家さん」に関するメリット・デメリットを紹介してきましたが、実際に「みんなで大家さん」を利用している人の声を見てみましょう。

>>「みんなで大家さん」の体験談を調査

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