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「みんなで大家さん」の運営会社とは

共生バンクグループ
画像引用元:共生バンクグループ公式HP
http://www.kyosei-bank.co.jp/

ここでは、「みんなで大家さん」の運営会社「都市綜研インベストファンド」、および同社が属する「共生バンクグループ」について、その事業内容等をご紹介します。

あわせて、過去にあった行政処分の内容や分配金の支払いに関する噂についても、正確な事実をお伝えします。

共生バンクグループの事業内容紹介

共生バンクグループは、みんなで大家さん販売株式会社、都市綜研インベストファンド、都市綜研インベストバンク株式会社、INDEPENDENCE KINGDOM(インディペンデンスキングダム)、和数奇ホテルズ&リゾーツの5社からなる事業グループ。主に、みんなで大家さん販売事業、不動産投資事業、不動産販売・管理事業、シニア事業、ホテル事業を展開しています。

「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンドが運営し、「みんなで大家さん販売株式会社」が販売代理を務める不動産投資・資産運用事業になります。

都市綜研インベストバンクは、1998年に設立された会社で、共生バンクグループの中核をなす企業。グループのコンセプトである「共生社会の実現」を目指し、「みんなで大家さん」によるシニア層の資産運用・管理を主な事業としていましたが、今や「みんなで大家さん」は20~30代などの若い世代にも人気の商品に成長しています。

みんなで大家さん販売株式会社は、都市綜研インベストバンクが共生バンクグループに参画した際にできた会社。現在は「みんなで大家さん」の代理販売を専門とし、効率的な事業の運営を行っています。

共生バンクグループは、すでに到来している高齢化社会に貢献することをコンセプトの主軸に据えています。ただし、一般に考えられるような貢献の仕方、たとえば介護施設の設置やその人員確保などは事業としておらず、インディペンデンスキングダムの事業を通じて、高齢者の自立をサポートすることを目指しています。具体的には、高齢者向けマンション「シニアリビング」の開発です。
同時に、シニアの方々がより質の高い自立生活を送るための資産運用も提案していますが、それが、「みんなで大家さん」が商品化された背景となっています。

グループ企業の一つである和数奇ホテルズ&リゾーツは、現在3つのホテルを運営。熊本の繁華街にある「ホテルオークス熊本」、和美のおもてなしを大切にする和創ホテル「熊本 和数奇 司館」、楽天トラベルアワード敢闘賞を受賞した「キングアンバサダーホテル熊谷」です。ほかにも、運営の継続が難しくなったホテルに対して事業コンサルティングなどを行ない、生き残り、再生に向けた有益な助言を行っています。

<共生バンクグループの歴史・経歴>

1998年 都市綜研インベストバンク株式会社設立
1999年 都市綜研インベストファンド株式会社による「長瀬マクドナルド」の店舗証券化事業
2003年 インディペンデンスキングダム株式会社設立
2003年 インディペンデンスキングダム株式会社による各種事業開始
2007年 和数奇ホテルズ&リゾーツ株式会社設立
2007年 都市綜研インベストファンド株式会社より「みんなで大家さん1号」発売
2009年 和数奇ホテルズ&リゾーツ株式会社による「熊本和数奇司館」「キングアンバサダーホテル熊谷」「ホテルオークス熊本」の経営開始

行政処分(業務停止)について

都市綜研インベストバンク株式会社は、過去に業務停止の行政処分を受けたことがあります。その結果、「みんなで大家さんは怪しい投資商品」「詐欺で行政処分を受けた」「分配金の支払いもされていないらしい」などと、事実とは異なる噂が流れました。

行政処分を受けたことは事実です。ただ、最も大事なのは、どのような理由で行政処分を受けたのかを出資者が知ること。なぜなら、理由によっては、分配金や元本が毀損する恐れがあるからです。

都市綜研インベストバンク株式会社が行政処分を受けた理由は、主に以下のようなものです。

  1. 収支報告の書式誤認
    収支の報告を物件ごとに行うところ、全物件トータルの収支を報告してしまった
  2. 家屋番号の転記ミス
    対象物件の家屋番号について、登記上のものとは異なる番号を記載してしまった
  3. テナント名の漏れ
    対象物件に入っていたテナントA社について、物件概要への記載が漏れていた

これらを受け、行政は「不動産特定共同事業に係る業務の一部停止30日間及び指示」を出しました。

ただし、上記の違反内容については、出資者に何らかの悪影響があるとは考えにくいのも確かです。実際これらの違反において、意図的なものだと断定する材料はなく、単純なミスとも考えることができます。

もちろん行為自体は、行政処分を受ける理由に十分値します。分かりやすく言えば、「アバウトな報告をした会社に、行政が健全化を求めた」ということです。

現在、都市綜研インベストバンク株式会社は行政の指導を迅速に受け入れ、健全な体制を構築していることが予想できます。なぜなら、行政処分を経ても滞ることなく新規の「みんなで大家さん」のリリースを続けているということは、体制改善を示していると考えられるからです。

「みんなで大家さん」の分配金の状況

分配金

「みんなで大家さん」の魅力の一つは、高い分配金率です。現在までのところ、1号から27号までが発売されましたが、過去の利回りは5~7.5%の範囲を推移。同じ不動産投資商品であるJ-REITよりも高い分配金率を維持しています(J-REIT全体の平均分配金率は3%台)。

高利回り商品は元本のリスクが高いというのが投資の常識ですが、「みんなで大家さん」は、元本の保全性も高い商品。そもそもJ-REITとは違って市場に上場しているわけではないため、元本価格の変動がほとんどありません。また、3年満期という短い運用商品なので、その間に大幅な不動産価値の下落が起こるとは考えにくいでしょう。

分配金や元本保全をより確かなものにするために、「みんなで大家さん」では、優先劣後システムを採用しています。これは、投資対象となった不動産の家賃収入や評価額が下落した場合、その損失は劣後出資者である運営会社から順番に負担する、というシステムです。これによって、出資者に不利益がおよぶ可能性をさらに低くしています。

このように、高利回りで元本の保全性が高い商品となると、「怪しい」といった噂が立つのはやむをえません。実際にネット上では「実際には分配金が支払われていないらしい」などの噂が広がっているようです。
この噂は、公式HPを確認すれば明らかな間違いだと分かります。分配金はしっかりと支払われており、事前の予想利回りを下回ったことも、過去に一度もありません。出資を検討中の方は、誤った噂に惑わされないようにしてください。

「みんなで大家さん」のCSR活動

「みんなで大家さん」の代理販売専門会社であるみんなで大家さん販売株式会社は、さまざまなCSR(企業の社会的責任)活動を実施しています。

地球環境への配慮

「みんなで大家さん」では、地球環境への負荷低減に貢献するために「環境方針」を作成し、それを遵守することを心がけています。

自社の事業活動によって、環境に及ぼす影響がどんなものであるかを評価し、その影響を低減するために、省エネ・省資源・リサイクル・および環境汚染の予防などの改善活動を継続して実施しています。

環境に関する法規制を守るのはもちろんのこと、自社の環境方針も順守できるよう、役職員一人ひとりに方針を周知徹底させ、一丸となって環境改善のための積極的な啓発活動に取り組んでいます。

投資家に対する行動規範

「みんなで大家さん」は「投資家に対して事業を安全かつ効率的に行う責任と、事業内容を正しく説明する責任を負っている」ということを強く意識しており、適正な報告と積極的なディスクロージャー(情報開示)に努めています。

投資家へのディスクロージャーは、単に「詳しく正確な情報を公開・開示する」というだけでなく、できる限り投資家にとって理解しやすい形での公表を心がけています。商品情報だけでなく、財務状況や経営に関する情報も、こうした心構えのもとで適切に開示されています。

「内容さえ正しければ、投資家にとって理解しにくい難解な公表内容でも構わない」と言わんばかりのスタンスで情報開示をしているところも少なくありませんが、「みんなで大家さん」では投資家の目線を大切に考えているのです。そして、情報開示に関して「みんなで大家さん」が特に気をつけているのは、「各種記録を正確に行うこと」です。

先にも述べましたが、「みんなで大家さん」の運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、過去に「収支報告の書式誤認」「家屋番号の転記ミス」「テナント名漏れ」など、言わば記録の単純ミス的なものが原因で行政処分を受けたことがあります。

この苦い過去を踏まえて、社内のあらゆる文書に誤りが生じないよう、細心の注意をはらって「法令・ルールに従った正しい記録」を実施しています。あと、「みんなで大家さん」の「投資家に対する行動規範」として注目したいのは、「利益と倫理が相反する状態となった場合は倫理を優先する」という選択をしている点です。

「なりふり構わない利益追求の姿勢では、その場では利益を得られても、長い目で見ると決して会社や投資家のためにならない」ということが分かっているからこそ、日頃から投資家とのコミュニケーションを大切にし、倫理優先の選択にお互いの理解が得られるよう努めているのです。

お客様への対応

「みんなで大家さん」では、お客様への誠実で丁寧な対応を心がけています。しっかりと教育を受けた専門のサポートスタッフを常駐させ、商品や資産運用に関する質問・困りごとなどに対して、納得・理解を得られるよう徹底した対応をすることをモットーとしています。

さらに、質問内容などはスタッフ全員で共有し、より的確で質の高いサポートに繋げていけるよう、常に改善を図っています。

また、お客様への回答・説明において「守秘義務を守りながら、誠実で丁寧な対応を心がける」というのはもちろんのこと、自社の利益だけを追求するような説明や勧誘はしない、というスタンスも大切にしています。

そのために、商品の説明や勧誘において以下のような姿勢を徹底させています。

お互いに気持ちのいい、納得できる取引ができるよう、こうした点を常に心がけて対応してくれるというのは安心感がありますね。

社会貢献活動

ゴミ拾い

「みんなで大家さん」は、社会貢献活動も積極的に行っています。

たとえば、災害に対する復興支援活動。

寄付だけではなく、チャリティーイベントの協賛や支援物資の提供、さらには現地に代表者やスタッフが赴いてのがれきやゴミの収集、土木工事作業なども行い、お金の面だけではなく「労働力」の面での貢献も果たしています。

災害に対しての寄付や募金活動をしている企業は他にもたくさんありますが、「実際に代表者やスタッフを労働力として提供する」という活動までしているところはまだまだ少なく、「みんなで大家さん」の社会貢献活動は、他社がなかなかできない部分にも踏み込んだ、一歩進んだ社会貢献活動であると言えます。

また、災害の復興支援だけでなく、NPO法人日本パラリンピック支援機構に営業報酬の一部を寄付するなど、スポーツ界に対する社会貢献も実施しており、「社会・自然との共生を実現する真に価値ある企業」となることを目指しています。

会場・Webでのイベント実施

「みんなで大家さん」が取り扱う商品について、具体的な検討に入る前に、詳しい内容を知っておきたい。

そんなニーズに応えるために「みんなで大家さん」では、商品説明会・個別説明会・Webセミナーなどの各種イベントを用意しています。商品説明会は、スクリーンを使った視覚的で分かりやすい商品説明をした後、さらに個別の質問などにも社員が案内対応してくれます

商品説明会の講師は、みんなで大家さん販売株式会社や都市綜研インベストファンド株式会社の社員が担当することが多いですが、時には著名人やファイナンシャルプランナーを招いて、「自社商品の説明だけでなく、資産運用の全体像などについての説明も行う」というケースもあります。

個別説明会はその名の通り、ひとりひとりに対して担当がつき、丁寧に説明してくれる方式の説明会です。こちらは「あらかじめ資料等を見て、疑問点や質問内容がある程度まとまっている」という人におすすめですが、もちろん「個別で一からじっくり説明を受けたい」という人にも対応してくれます。

そして「遠方に住んでいるので、説明会会場には行けない」という人におすすめなのがWebセミナーです。予約フォームに必要事項を入力し、送信すればWebセミナーのURLが送られるので、あとは時間になればそのURLから視聴すればOKです。

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