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運営会社について

ここでは、「みんなで大家さん」の運営会社「都市綜研インベストファンド」、および同社が属する「共生バンクグループ」について、その事業内容等をご紹介します。 あわせて、過去にあった行政処分の内容や分配金の支払いに関する噂についても、正確な事実をお伝えします。

共生バンクグループの事業内容紹介

共生バンクグループは、みんなで大家さん販売株式会社、都市綜研インベストファンド、都市綜研インベストバンク株式会社、INDEPENDENCE KINGDOM(インディペンデンスキングダム)、和数奇ホテルズ&リゾーツの5社からなる事業グループ。主に、みんなで大家さん販売事業、不動産投資事業、不動産販売・管理事業、シニア事業、ホテル事業を展開しています。

「みんなで大家さん」は、都市綜研インベストファンドが運営し、「みんなで大家さん販売株式会社」が販売代理を務める不動産投資・資産運用事業になります。

都市綜研インベストバンクは、1998年に設立された会社で、共生バンクグループの中核をなす企業。グループのコンセプトである「共生社会の実現」を目指し、「みんなで大家さん」によるシニア層の資産運用・管理を主な事業としていましたが、今や「みんなで大家さん」は20~30代などの若い世代にも人気の商品に成長しています。

みんなで大家さん販売株式会社は、都市綜研インベストバンクが共生バンクグループに参画した際にできた会社。現在は「みんなで大家さん」の代理販売を専門とし、効率的な事業の運営を行っています。

共生バンクグループは、すでに到来している高齢化社会に貢献することをコンセプトの主軸に据えています。ただし、一般に考えられるような貢献の仕方、たとえば介護施設の設置やその人員確保などは事業としておらず、インディペンデンスキングダムの事業を通じて、高齢者の自立をサポートすることを目指しています。具体的には、高齢者向けマンション「シニアリビング」の開発です。
同時に、シニアの方々がより質の高い自立生活を送るための資産運用も提案していますが、それが、「みんなで大家さん」が商品化された背景となっています。

グループ企業の一つである和数奇ホテルズ&リゾーツは、現在3つのホテルを運営。熊本の繁華街にある「ホテルオークス熊本」、和美のおもてなしを大切にする和創ホテル「熊本 和数奇 司館」、楽天トラベルアワード敢闘賞を受賞した「キングアンバサダーホテル熊谷」です。ほかにも、運営の継続が難しくなったホテルに対して事業コンサルティングなどを行ない、生き残り、再生に向けた有益な助言を行っています。

<共生バンクグループの歴史・経歴>

1998年 都市綜研インベストバンク株式会社設立
1999年 都市綜研インベストファンド株式会社による「長瀬マクドナルド」の店舗証券化事業
2003年 インディペンデンスキングダム株式会社設立
2003年 インディペンデンスキングダム株式会社による各種事業開始
2007年 和数奇ホテルズ&リゾーツ株式会社設立
2007年 都市綜研インベストファンド株式会社より「みんなで大家さん1号」発売
2009年 和数奇ホテルズ&リゾーツ株式会社による「熊本和数奇司館」「キングアンバサダーホテル熊谷」「ホテルオークス熊本」の経営開始

行政処分(業務停止)について

都市綜研インベストバンク株式会社は、過去に業務停止の行政処分を受けたことがあります。その結果、「みんなで大家さんは怪しい投資商品」「詐欺で行政処分を受けた」「分配金の支払いもされていないらしい」などと、事実とは異なる噂が流れました。

行政処分を受けたことは事実です。ただ、最も大事なのは、どのような理由で行政処分を受けたのかを出資者が知ること。なぜなら、理由によっては、分配金や元本が毀損する恐れがあるからです。

都市綜研インベストバンク株式会社が行政処分を受けた理由は、主に以下のようなものです。

  1. 収支報告の書式誤認
    収支の報告を物件ごとに行うところ、全物件トータルの収支を報告してしまった
  2. 家屋番号の転記ミス
    対象物件の家屋番号について、登記上のものとは異なる番号を記載してしまった
  3. テナント名の漏れ
    対象物件に入っていたテナントA社について、物件概要への記載が漏れていた

これらを受け、行政は「不動産特定共同事業に係る業務の一部停止30日間及び指示」を出しました。

ただし、上記の違反内容については、出資者に何らかの悪影響があるとは考えにくいのも確かです。実際これらの違反において、意図的なものだと断定する材料はなく、単純なミスとも考えることができます。

もちろん行為自体は、行政処分を受ける理由に十分値します。分かりやすく言えば、「アバウトな報告をした会社に、行政が健全化を求めた」ということです。

現在、都市綜研インベストバンク株式会社は行政の指導を迅速に受け入れ、健全な体制を構築していることが予想できます。なぜなら、行政処分を経ても滞ることなく新規の「みんなで大家さん」のリリースを続けているということは、体制改善を示していると考えられるからです。

「みんなで大家さん」の分配金の状況

「みんなで大家さん」の魅力の一つは、高い分配金率です。現在までのところ、1号から27号までが発売されましたが、過去の利回りは5~7.5%の範囲を推移。同じ不動産投資商品であるJ-REITよりも高い分配金率を維持しています(J-REIT全体の平均分配金率は3%台)。

高利回り商品は元本のリスクが高いというのが投資の常識ですが、「みんなで大家さん」は、元本の保全性も高い商品。そもそもJ-REITとは違って市場に上場しているわけではないため、元本価格の変動がほとんどありません。また、3年満期という短い運用商品なので、その間に大幅な不動産価値の下落が起こるとは考えにくいでしょう。

分配金や元本保全をより確かなものにするために、「みんなで大家さん」では、優先劣後システムを採用しています。これは、投資対象となった不動産の家賃収入や評価額が下落した場合、その損失は劣後出資者である運営会社から順番に負担する、というシステムです。これによって、出資者に不利益がおよぶ可能性をさらに低くしています。

このように、高利回りで元本の保全性が高い商品となると、「怪しい」といった噂が立つのはやむをえません。実際にネット上では「実際には分配金が支払われていないらしい」などの噂が広がっているようです。
この噂は、公式HPを確認すれば明らかな間違いだと分かります。分配金はしっかりと支払われており、事前の予想利回りを下回ったことも、過去に一度もありません。出資を検討中の方は、誤った噂に惑わされないようにしてください。

都市綜研インベストバンクの投資法とは
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